Bauhandwerkerpfandrecht

Der Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechts besteht für die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben. Das Pfandrecht besteht unabhängig davon, ob der Handwerker den Grundeigentümer, einen anderen Handwerker oder Unternehmer, einen Mieter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person zum Schuldner hat (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). Bauhandwerker müssen sich also nicht um einen Pfandvertrag mit dem Bauherren bemühen, da ihnen bereits von Gesetzes wegen ein Anspruch auf Errichtung des Pfandrechts zusteht. Diese Privilegierung der Handwerker wird gerechtfertigt durch den Mehrwert, den sie zu einem fremden Grundstück beitragen und für welchen sie häufig erst nach einiger Zeit entschädigt werden.

Das Eintragungsverfahren kann kompliziert sein, insbesondere wenn sich im Werkvertrag nicht direkt der Werkunternehmer und der Grundeigentümer gegenüber stehen, sondern etwa ein Subunternehmer Leistungen erbringt und dafür ein Pfandrecht geltend macht. Dies ist möglich, selbst wenn der Grundeigentümer gar nichts vom Beizug des Subunternehmers wusste.

Zur Eintragung sind Bauhandwerker bzw. Werkunternehmer berechtigt, welche auf dem betreffenden Grundstück Werkleistungen verrichtet haben, sei dies mit oder ohne Materiallieferung. Die Lieferung von Material alleine reicht nur aus, wenn dieses Material speziell für die betreffende Baute hergestellt worden ist.

Das Pfandrecht muss innerhalb von vier Monaten nach Vollendung der Hauptarbeiten im Grundbuch eingetragen werden (Art. 839 Abs. 2 ZGB). Die Einreichung des Gesuchs beim Gericht reicht nicht, um die Frist zu wahren, massgebend ist die effektive Eintragung im Grundbuch. Die Eintragung im Grundbuch erfolgt auf Anweisung des zuständigen Gerichtes. Welches Gericht dafür zuständig ist, bedarf einer sorgfältigen Prüfung. Leistet der Grundeigentümer für die Forderung hinreichende Sicherheit, beispielsweise durch eine erstklassige Bank, kann das Pfandrecht nicht verlangt werden.

Sofern das Gesuch den rechtlichen Anforderungen genügt (u.a. genaue Angaben zum Grundstück und dessen Eigentümer sowie Beleg für Werklohnforderung und Abschluss der Arbeiten), entscheidet das Gericht zunächst im superprovisorischen Verfahren, das heisst, ohne dass der Grundeigentümer überhaupt angehört würde. Ansonsten könnte die viermonatige Frist für die Eintragung kaum je eingehalten werden. Wird dem Gesuch entsprochen, führt das zunächst lediglich zu einer vorläufigen Eintragung des Pfandrechts. Der gesuchstellende Bauhandwerker muss danach innert einer vom Gericht angesetzten Frist die definitive Eintragung des Pfandrechts verlangen. Erst mit der definitiven Eintragung ist die Forderung des Handwerkers im Umfang des Eintrags sichergestellt.

Gesuchsgegner ist stets der Grundeigentümer des Grundstücks. Oftmals ist aber der Besteller einer Bauarbeit nicht mit dem Grundeigentümer identisch, bspw. weil ein Generalunternehmer, ein Architekt oder sogar bloss ein Mieter die Werkarbeiten in Auftrag gegeben hat oder weil das Grundstück während der Bauleistung den Eigentümer gewechselt hat. Gesuchsgegner im Pfandeintragungsverfahren ist auch in diesen Fällen immer der aktuelle Eigentümer des betroffenen Grundstücks.

Bleibt die Zahlung der Werklohnforderung aus, kann der Bauhandwerker das Pfand verwerten. Dazu muss er aber zunächst in einem weiteren Gerichtsver-fahren die Werklohnforderung gegenüber seinem Vertragspartner aus dem Werkvertrag - welcher nicht mit dem Grundeigentümer identisch sein muss – durchsetzen. Erst wenn rechtsgütig festgestellt ist, dass die Forderung in der behaupteten Höhe tatsächlich besteht und wenn diese Forderung dann nicht freiwillig bezahlt wird, kann der Bauhandwerker das Pfand verwerten, wozu ein weiteres Verfahren notwendig ist. Das Bauhandwerkerpfandrecht eintragen zu lassen, ist also relativ einfach. Zur Verwertung des Pfands ist es aber dann unter Umständen ein langer Weg.